日頃より物件の管理をお任せいただき、誠にありがとうございます。
入居者様から「お湯の出が悪い」「天井や壁にシミがある」といった水漏れのご連絡をいただくことがあります。
実際に現地へ訪問して確認すると、給湯管の劣化による漏水が原因だったというケースが少なくありません。
実は、アパートやマンションの漏水事故の多くが給湯銅管からの漏水とも言われており、特に築20年を超える物件では給湯配管の劣化による漏水リスクが年々高まっています。
入居者様の生活に直結する問題であり、放置すれば建物への被害拡大や高額な修繕費用につながる恐れもあります。
今回は、給湯管漏水の原因と対策について、わかりやすくご説明したいと思います。
なぜ給湯管から漏水が起きるの?
築20年以上のアパートや戸建て住宅の多くは、給湯配管に銅管が使われています。
実は給湯管は給水管よりも傷みやすく、漏水の原因のほとんどが経年劣化によるものです。
銅管の内部では、毎日流れる高温のお湯と水圧の影響で、少しずつダメージが蓄積されていきます。
水温が高いため水中に気泡が発生し、その気泡が銅管のカーブ部分にぶつかり続けることでやがて「ピンホール」という針で刺したような小さな穴が開き、じわじわと漏水が始まります。
銅管の期待耐用年数は20〜30年程度 とされていますが、使用環境や水質によってはそれより早く劣化することもあります。
さらに、近隣での大規模工事や地震、給湯器のスイッチを入れたり切ったりする際の振動も、配管にストレスを与える要因になります。
また、銅管は水質や酸素の影響で内部から腐食しやすい性質があるため、築年数が経つほど漏水のリスクは高まります。
厄介なのは、壁の中や床下など目に見えない場所で劣化が進むこと！
気づいた時には被害が広がっているケースも少なくありません。
実際にあった水漏れの事例
先日、管理物件の退室後のお部屋の原状回復工事を行っている際、床部分のわずかな凹み具合に違和感を覚えました。
「何かおかしいぞ？」
という長年の経験に基づく直感から床板を開けてみたところ、案の定、給湯管からの漏水を発見。
幸い早期発見できたため、大規模な修繕には至らずに済みました。
このように、目に見えない場所で静かに進行する給湯管の漏水は、プロの目による定期的なチェックが重要です。
ここからは、実際に漏水が発生した場合の対応方法をご説明します。
1. 部分的な配管交換
漏水している箇所だけを交換する方法です。
工事費用は抑えられますが、同じように劣化している他の部分から再び漏水する可能性があります。
2. 給湯配管の全面更新
古い銅管をすべて撤去し、新しい樹脂管(架橋ポリエチレン管など)に入れ替える工事です。
初期費用はかかりますが、今後の漏水リスクを大幅に減らすことができます。
計画的な設備管理で安心の賃貸経営を
「壊れてから直す」から「劣化する前に守る」へ ～長期修繕計画のすすめ
分譲マンションでは30年～35年を見据えた長期修繕計画の策定が標準化されていますが、木造アパートでは「不具合が出てから修理する」対処型の対応がまだ多いのが実情です。
しかし木造建物は、雨水・湿気の影響を受けやすく、外壁や防水の劣化が早いという特性があります。
特に雨漏りや水回り、外壁劣化は、発見が遅れると構造躯体の腐食につながり、修繕費が大きく膨らむリスクがあります。
長期修繕計画のメリット
- 突発的な高額支出を防げる
- 資金計画が立てやすくなる
- 金融機関や買主からの信頼度が上がる
- 入居率維持につながる
長期修繕計画とは、物件という大切な資産を維持管理していくための「羅針盤」です。
「いつ・どのような工事が必要になり、いくら掛かるのか」をあらかじめ推定することで、将来の資金不足や突発的な出費を防ぎます。
木造アパートの修繕目安
- 12～15年周期で外装改修
- 20年前後で水回り設備更新（給湯管含む）
- 10～15年で給湯器更新
- 定期的な防水・シーリング打替
まとめ
給湯管の漏水対策は「まず応急処置」→「再発防止」→「計画的な配管更新」という流れで考えていくのが現実的です。
一度漏水が起きたということは、建物全体が劣化のサインを出しているということ。
早めに気づいて対応することで、被害を最小限に抑え、修繕費用も節約できます。
弊社には修理専門スタッフが在籍しておりますので、漏水トラブルが発生した際も迅速に対応いたします。
突発的なトラブル対応はもちろん、現地調査から応急処置、部分修理、計画的な配管更新のご相談まで、ワンストップでサポートさせていただきます。
長期的な視点で設備を管理していくことが、結果的に修繕コストを抑え、入居者様の満足度を高め、大切な資産価値を守ることにつながります。
物件の状態に合わせた最適なプランをご提案いたします。
定期点検のご依頼も承っておりますので、まずはお電話またはメールでお問い合わせください。
